Beim Vergleichswertverfahren ist nach § 15 ImmoWertV der Verkehrswert aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke abzuleiten. Zur Ermittlung des Bodenwertes können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. „Bodenrichtwerte sind geeignet,wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen (ImmoWertV, § 16).“ Die Bodenrichtwerte werden z. B. in Niedersachsen auf Grundlage der Kaufpreissammlung bei der Geschäftsstelle des Gutachtersausschusses i.d.R. zum Stichtag 31. Dezember eines jeden Jahres als Jahresdurchschnitt ermittelt.
Bei der Wertermittlung landwirtschaftlicher Nutzflächen sind die den Wert beeinflussenden Merkmale, wie Entwicklungszustand, Bodenqualität, Grundstücksgröße, -gestaltung und -lage sowie sonstige ertragsbeeinflussende Faktoren zu berücksichtigen. Nach dem Stichtagsprinzip sind bei der Wertermittlung allein die zum Bewertungsstichtag bekannten Tatsachen und Entwicklungsmöglichkeiten sowie das zu diesem Zeitpunkt gegebene Preisniveau zu berücksichtigen.
Beim Vergleichswertverfahren für die Gebäudebewertung ist das direkte Vergleichswertverfahren und das Vergleichsfaktorverfahren zu unterscheiden. Beim Vergleichswertverfahren wird der Vergleichspreis für das Bewertungsobjekt aus den Kaufpreisen hinreichend vergleichbarer Grundstücke abgeleitet. Beim Vergleichsfaktorverfahren wird der Vergleichspreis aus einem vom Marktgeschehen abgeleiteten Basiswert/Bezugsgröße (z.B. m²-Wohnflläche, ein Stück Resthof) sowie Zu- und Abschlägen zur Berücksichtigung von Abweichungen zwischen dem definierten Basisobjekt (z.B. 1 Stück mittelgroßer Resthof im Nordkreis mit 4.000 m² Hoffläche, 150 m² Wohnfläche, durchschnittlicher Ausstattung, ebenerdiger Nutzfläche in den Wirtschaftsgebäuden von 400 m² und einem mittleren Gebäudealter von 65 Jahren) und dem Bewertungsobjekt. Zur marktkonformen Anpassung müssen aus dem Markt abgeleitete Vergleichsfaktoren vorhanden sein.
- Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) vom 19.05.2010 (BGBl. I, S. 639)
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Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie – VW-RL) vom 20.03.2014 (BAnz AT 11.04.2014 B3)